说说商品房预售价格和销售价格如何确定?

商品房价格主要由三大块组成：一是土地成本；二是开发建造成本；三是利润、 税费、销售等费用。以目前的内销商品来看，价格的构成要素绝大部分比重在前二 者。装修'>北京市早在1993年就发布了《北京市出让国有土地使用基准地价的通知》，对 北京市出让国有土地使用权用基准地价对不同用途和地价区类的标准作了具体规定， 在一个较大的框架上，确定了北京商品房价格的走向。基准地价根据商业、公寓、 住宅及工业四种不同的土地使用类别和十种地段制定了级差价格，从北京市看：东 城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类 地段，其他各郊县则处于六到十类地段区。按照基准地价可以推算：王府井地区每 平米楼面生地价要在3000－4000元、西单一带在2000－3000元，其他按地段级差各 有区别，从几百元到千元各不相同。从这里可以看出，发展商在不同地区取得土地 的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。
其次，发展商的开发建设成本也存在着差异。如在前期的拆迁过程中，旧居民 区人口密度大，拆迁安置工作难度大、代价高；而遇到拆迁厂房等，则要顺利得多， 费用也较小。另外，发展商开发的房产所选用的结构类型也直接导致成本的差异： 一般普通六层的多层住宅为砖混结构，其建造费用一般在1000－1200元／平方米； 而25层左右高层建筑，一般选用框架－－剪力墙结构，造价在1800－2000元／平方 米左右；两者相比较，高层建筑建造成本要高出80％左右。
再次，如发展商开发周期短，预销售情况好，资金回笼快，资金成本自然较低， 这样也能降低成本，其他包括发展商让利、管理销售费用低、享受优惠政策等，也 能导致总成本的差异，从而影响房价。
综上所述，主要是从成本角度谈了商品房价格的组成，但大家应该记牢一点， 真正决定房价的，不是成本，而是市场因素。 如个别区段， 某些开发商由于是在 1993年房地产最热的时候入市，拿地成本高，建筑原材料是在天价的时候购入，还 没建完就宏观调控，房地产陷入低谷，销售景况惨淡，苦苦支撑到现在，资金成本 已高得惊人，成本价位肯定是高高在上了。而此时，该区段又新上了许多近年才批 的项目，各方面成本都较低，房型格局也新颖，价位还低，在这种情况下，竞争的 优劣是显而易见的。所以说，房价的最终成因，还要回归到市场的认同。
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