农村房屋买卖合同纠纷怎么处理？

农村宅基地上房屋买卖及其司法裁决

　　《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料，其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累，也常常是村民最昂贵的私有财产。因此，无论从物尽其用的经济价值考量，还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼，村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护，村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。但如前文所述，村民对其房屋的处分是受限制的处分，即在房屋交易对象上实行限制。一方面，村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转，另一方面，对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此，司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。

　　1、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给本集体经济组织成员的纠纷处理

　　基于双方交易主体均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此，对村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。

　　2、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的纠纷处理

　　农村土地系不可再生的自然资源，决定着农村的长期稳定发展，村民取得宅基地系依法无偿取得，因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。无论其交易对象是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。对于受让方取得房屋后进行了改、扩建或装饰装修的，依据民法的添附理论，由房屋出让方享有添附物的所有权，同时按评估残值对受让方予以折价补偿，若双方还有其它损失，则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。

　　3、非本集体经济组织成员将宅基地上所建房屋转让的纠纷处理

　　如上文分析，非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批，其均不享有所涉宅基地的使用权，因此其所建房屋不能取得物权，基于该房屋的买卖合同亦当然无效。司法实践中处理该类纠纷还应注意二个问题：其一是若建房人取得宅基地经过了行政审批，则在民事诉讼进程中尚需前置性的通过以司法建议启动行政程序或行政诉讼程序撤销相应行政许可；其二是鉴于出卖方虽未依法取得宅基地使用权及房屋所有权，但其作为投资人，在违法建筑未被拆除前，其占用利益应予保护，以维护既定的经济秩序，因此，法院在司法裁判时应就案件所涉宅基地违规向土地行政主管部门发出司法建议，同时判决确认合同无效，并按无效合同的法律规定明确双方当事人的责任。

　　4、村宅基地上房屋在被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理

　　《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。一般而言，人民政府征收决定发生法律效力后，相关征收实施单位才与被征收人签订征收补偿协议，而此时，依据法律的规定，被征收房屋的物权已移转至作出征收决定的人民政府享有，因此，若相关当事人就该房屋的转让所签买卖合同在此时被确认无效，则会出现买受人返还房屋不能的情形。在此前提下，对该类纠纷的处理则应遵循以下原则：缘于买受人取得宅基地违法，则其仅对宅基地上房屋相关建筑装饰材料享有相应权利，因此，其仅得就建筑装饰材料部分的对应价值在征收补偿款中主张权利，就宅基地价值部分，基于取得行为违法，则应由该宅基地所在集体经济组织享有或以司法制裁的形式予以收缴，买卖合同双方当事人的相关损失则由签约双方予以分担。需要另外指出的是，若原出卖人仍具备集体经济组织成员资格，由于宅基地系其所在集体经济组织成员共同共有，宅基地的征收利益亦不能为出卖人独自享有，而应作为集体收益归属集体经济组织享有，出卖人则可以原宅基地被征收为由另行申请宅基地。

宅基地应该是不能向本集体之外的人买卖，但是你钱已经收了，如果你起诉合同无效你不仅要退还钱还有可能承担相应的违约责任。农村房屋买卖纠纷有哪些 1、卖方起诉的纠纷 卖方起诉的纠纷多表现为：卖方没有房屋权属证明，以较低的价格将其农房出卖给非本集体经济组织成员，如城镇居民，但随着房价的飞速上涨，利益的驱动使卖方不甘于当时的价格而试图收回房屋再次获利.