谁知道当前房地产形势分析？

出台新的政策时，每个城市都希望把自己刨除在外。装修'>成都说自己的外地人大部分都是新疆和西藏来的，如果不能让外地人买房子，就会产生民族矛盾。因此这几个城市都没有出台政策。第二套住房限制是所有条件里比较恶劣的一个，50%的首付和1.1倍的利率，造成一部分人离婚，因为离婚了一家可以省60万块钱，这个代价人们还是觉得值得的。如果再出台物业税，因此而离婚的可能有5500人，因为两人一离婚就没有物业税了。现在估算，去年是138万对离婚，今天到现在为止已经超过了138万，还差一点点就接近去年前年的离婚数据了，但结婚的可能又会增加，因为离婚之后又可能复婚，这是特殊情况。
新华社的一个副社长专门写了一篇关于中央政策导向的问题，因为这段时间的政策导向对市场影响非常坏，政治化程度过高，新华社连出六篇。包括连续几次的物业税问题，现在问题已开始向钢铁和其他行业延伸。同时，政府还要拿出四千亿来保障。我个人认为对宏观经济的影响很大。
一季度房地产基本情况
首先，一季度保持了较高的土地购置投资增长。这主要是因为基数低。四月份环比已下降3.8%，投资已经开始有较大影响。但是一季度土地购置情况有所好转，土地购置面积略有增加。而四月份出现了问题，新政出台的一个月之内，15个城市流拍率提高到36.8%，溢价率从80%多下降到50%多，逐月下降。投资也是如此，投资一季度是36%多，因为基数关系造成30%以上的增长，但现在环比下降了很多。
第二，国内贷款已出现了大幅度下降趋势(图2)。这个下降趋势在一季度时是增幅回落，总量占比没有回落，但定金和预售款在新政出台之前已经开始出现下降了。新政出台之后下降的比例更大，比如南京下降了70%，北京下降了60%，超过40%的城市在35个大城市中占到了4%，个人按揭贷款也比上季度回落。
第三，开发指标略有增长，施工新开工和竣工面积都有6%的增长。但是四月份的情况并不好。一季度新开工的工程量已经开始出现增幅回落，增幅回落的影响会巨大——我们本来预测今年上半年是严重供不应求，北京供求关系最高的比例达1：4.5，就是4.5个人买房子，但只有1套房子，这个比例关系很不好。到了5月份，现在已经下降到1：2，没有人买房子了，对比关系就下降了。我们原来认为6月份以后的供给应该能够跟上，现在认为6月份以后更麻烦。6月份后的供给速度可能会增加到一定程度。
第四，总体来说，一季度土地销售面积的增幅是增加的(图3)，增加38%了以上，但四月份以后开始急剧下降。
第五，土地价格出现了急转弯(图4)。土地价格在4月份流拍率提高的时候，下滑幅度很大，去年的基准用地平均价格是3715元/平米，到现在为止已经到了2600元/平米(截至5月)，可能还会继续下滑，下降幅度非常大。
第六，房价增幅变化。从全国情况来看，四月份上半月增幅很快，下半月开始下降，但是总体增幅很快，公布的数据增幅是12%多。但五月份就难说了。特别是去年的一、二、三、四月份是逐步上升的过程，由于去年基数低，所以从去年一季度、二季度到今年四月份，上升幅度高可以理解，但是后面的指数已经很高，再往上爬就爬不动了，于是开始下降。所以一季度的房价高是因为翘尾因素产生的假象，给人感觉打压房地产后，GDP受的影响也不大，最多影响两个点，去掉两个点还可以保持10个点左右的增长。其实未必如此。
第七，新建房和二手房的区域城市累计变化。早期，新政出台之前已开始出现部分地区供应不足，有一些地区已经开始出现销售面积的下降，那是由于供求关系的问题。
新政出台的背景
房地产新政出台的背景是，去年我们有一个高速的增长，增长幅度确实很大。一手房销售金额增长了4.4万亿，二手房两万亿左右，这样就是7万亿的销售额。总体情况是因为增长太快，特别是GDP增长太快。2008年的平均房价是3884元/平方米，2009年变成4446元。分析上涨原因，从2006年到2009年可以看出，迅速增长的GDP带动了房价增长，包括投资的增长，另外去年出台了大量的优惠政策，比如二手房交易的税费减免，二手房信贷的放宽，地方优惠政策等等，但是我们实际看到供给情况没有有效改变，最主要是土地的情况没有有效改变。
从2003年以后出台了招拍挂制度和“831”(国土资源部04年颁布第71令，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度,即所谓的“831”大限)，特别是831之后我们看到土地购置面积迅速下降，下降比例巨大。一直到2007年，我们用增加供给来平抑房价。这个政策在去年12月份和春节前我们做了两次汇报，认为必须增加供给状况才能抑制房价。到去年为止，我们土地购置负18.6%，这是什么原因？2003年，企业与企业之间按照市场价格交易收购，但出台了招拍挂制度后就变成了政府找地。政府找地就是给一个评估价，用很低的价格收购企业的土地，企业不愿意，所以企业的地不出来，因此农资地占很大比例，这就产生了许多的矛盾，所以供应就大幅度地下降。